Túllépte az ötmillió négyzetmétert a bérelhető ipari-logisztikai ingatlanok összterülete

Egy év alatt megduplázódtak, és minden eddigi rekordot megdöntöttek tavaly a külföldi működőtőke-beruházások hazánkban, ami közvetlenül hatással volt a hazai ipari és logisztikai ingatlanok piacára: a bérletre szánt összterület tavaly meghaladta az ötmillió négyzetmétert. Jelenleg csaknem 400 ezer négyzetmétert fejlesztenek országszerte, amelyek 30 százalékára már előbérleti megállapodást kötöttek – hangzott el a 14. Közlekedéslogisztikai Konferencián, Herceghalmon. Miután jelentősen bővült a kínálat, továbbra is majdnem 8 százalék körül van az üresedési ráta. Egyre nagyobb hangsúlyt kapnak a vidék helyszínek. A bérleti díjak a prognózisokkal ellentétben csak kis mértékben nőttek.

Tavaly az ipari és logisztikai ingatlanok piacán a leginkább meghatározó trend a minden eddigi rekordot megdöntő mértékű külföldiműködőtőke-beruházások (FDI) hatásai voltak – összegezte Kalmár Milla, a 108 Hungary Real Estate Kft. nemzetközi ingatlanpiaci tanácsadócég Ipari és Logisztikai Ingatlan Divízió Vezetője a Magyarországi Logisztikai Szolgáltató Központok Szövetsége (MLSZKSZ) által szervezett konferencián. 2022-ben összesen 100 FDI projektet indítottak el, 2023-ban azonban már 209-et, a beruházások értéke 6,5 milliárd euróról 13 milliárd euróra ugrott. A szakember szerint egy ekkora mértékű növekedés nemcsak a magyar gazdaságra, hanem a logisztikai ingatlanok piacára is közvetlen hatással van.

Jelentős változás, hogy míg 2022-ben a külföldi működőtőke-beruházások fele-fele arányban érkeztek Ázsiából és a nyugati országokból, tavaly már a befektetések 58 százaléka kínai, 17 százaléka pedig dél-koreai volt, míg Németországból csak 1 százalékuk érkezett. Érezhetően megnőtt Kína szerepe az ipari és logisztikai ingatlanok piacán, a kereslet nagy részét bérleti és vételi oldalról is ők generálják. A várakozások szerint 2024-ben ezek a rekordszámok is meg fognak dőlni, egyre több projektet hoznak hazánkba, továbbra is kedvező beruházási célterületnek számít Magyarország.

„Ez a hatalmas mennyiségű beruházás nagyon jelentős áruforgalmat generál. Arra kell törekedni, hogy ennek minél nagyobb hányadát fuvarozzák vasúton és vízen. Nagyon sok feladata lesz ebből eredően a logisztikai szakmai érdekképviseleteknek és a kormányzati szereplőknek is, mert közösen kell jó megoldást találni erre” – mondta Bíró Koppány Ajtony, az MLSZKSZ főtitkára.

Átalakulóban a keresleti struktúra

Az elmúlt hónapokban a bérletre szánt ingatlanok esetén, a keresleti oldalon jelentősen megnőtt a gyártó cégek száma, míg a klasszikus logisztikai igények stagnálnak. Eddig az egyik fő keresleti tényezőt az e-kereskedelemmel foglalkozó cégek jelentették, de részben a kiskereskedelmi fogyasztás csökkenésének hatására ez jelentős mértékben visszaesett. Emiatt a bérbeadók sokkal nyitottabbak, rugalmasabbak lettek. Egyre gyakoribbak lettek a rövid távú, tenderspecifikus keresések, és erre reagálva a bérbeadók a korábbi, minimum 5 éves elköteleződés helyett rövidebb távra is elkezdték bérbe adni a területeket.

Egyre nagyobb hangsúlyt kapnak a vidéki helyszínek, a bérlők már kevésbé ragaszkodnak a fővárosi bérleményekhez. A nagy nemzetközi ingatlanfejlesztő cégek is egyre több vidéki területen fejlesztenek bérletre szánt, A-kategóriás ipari ingatlant.

Kínálat vezérelte piacból kereslet vezérelte piac lett

2023 végére a bérletre szánt ipari csarnokok összterülete országosan meghaladta a 5 millió négyzetmétert. „Jelentősen bővült a kínálat az elmúlt évben, főként Budapesten és környékén, amelynek ütemét a keresleti oldal nem tudta lekövetni. Az elmúlt évekhez képest ezért érezhetően nőtt az üresedési ráta” – mondta Kalmár Milla. A hivatalos adatok szerinti 7,8 százalékos üresedési ráta azt jelenti, hogy országszerte csaknem 385 ezer négyzetméternyi, azonnal elérhető terület áll rendelkezésre.

A fővárosban és környékén a keleti és északi agglomerációban áll rendelkezésre azonnal a legtöbb szabad terület, és továbbra is a nyugati agglomeráció számít a legkeresettebb helyszínnek. Vidéken jelenleg Győrben, Komáromban, Tatabányán, Székesfehérváron, Kecskeméten, Miskolcon, Debrecenben, Nyíregyházán vannak jelentős fejlesztések vagy azonnal elérhető ingatlanok. A szakértő szerint az autóipar és az elektronikai ipar felfutása is hozzájárult ahhoz, hogy a nemzetközi beruházóknak nagyobb bizodalma lett a vidékben, Szeged jelentősége pedig a várakozások szerint nagyon meg fog nőni a közeljövőben.

A teljes rendelkezésre álló állomány 70 százaléka található Budapest vonzáskörzetében, 30 százaléka pedig vidéken. Az új fejlesztések megoszlása is hasonló arányú. Jelenleg közel 400 ezer négyzetméternyi fejlesztés tart országosan, melyek 30 százalékát már előbérleti megállapodással le is kötötték.

Megjelentek az albérletre szánt területek

Azokban az ágazatokban, amelyeket jobban érintett a gazdasági visszaesés, a cégek optimalizálták, csökkentették raktári kapacitásukat, emiatt további raktár területek szabadultak fel az elmúlt egy-másfél évben, főként a budapesti piacon. A veszteség csökkentés érdekében a cégek felkínálják területeiket albérleti konstrukcióban, amely az ügyfelek számára rövid távú vagy projekt-specifikus megoldást kínál.

„Azt is megfigyeltük, hogy az új épületeknél a fejlesztők jelentős hangsúlyt fektetnek a zöld megoldások integrációjára és az energiahatékonyság növelésére” – tette hozzá Kalmár Milla. Ennek köszönhetően az új ipari ingatlanállomány nagyobb része már alapfelszereltségként rendelkezik hőszivattyús fűtőrendszerrel, vastagabb szigeteléssel és tetőszerkezeten előkészített napelemmel. Emellett a régebbi épületeket is próbálják piacképessé tenni.

Az ipari és logisztikai ingatlanok lapostetős szerkezetei ideális helyszínei a napelemes rendszereknek. A villamosenergia-fogyasztás 20–40 százaléka megtermelhető napelemekkel, energiatárolóval kiegészítve ez akár 70 százalék is lehet. A napelemek a jelenlegi gazdasági környezetben nemcsak kiszámíthatóbbá teszik az energiaellátást, hanem pénzügyi befektetésnek is ideálisak: jellemzően 2–6 év alatt megtérülnek, és az energiaáraktól függően évi 15–20 százalékos hozamot biztosítanak a beruházónak– hangsúlyozta előadásában Trásy Balázs a Green Geo Hungary Kft. ügyvezető igazgatója.

Csak kis mértékben nőttek a bérleti díjak

A korábbi prognózisokkal ellentétben tavaly csak kis mértékben nőttek a headline bérleti díjak. Budapesten a big-box épületeknél most jellemzően 5,5–5,95 euró/négyzetméter a bérleti díj, vidéken az új építésű ingatlanok között azonban jelentős a szórás. Elérhetőség függvényében 5,5–6,50 euró/négyzetméter között mozognak a díjak. A régebbi, korszerűtlenebb épületek esetében 10 százalékos árkülönbség is lehet.

MLSZKSZ